En 2021 et 2022, la DGCCRF (répression des fraudes) a réalisé en 2021 et 2022 une enquête auprès de 144 établissements de crédit pour vérifier l’application des règles visant à protéger les emprunteurs durant l’exécution de leur contrat de prêt immobilier et d’autre part celles garantissant le libre choix de l’assurance emprunteur. 11 % des établissements bancaires se trouvaient en anomalie, principalement en matière d’assurance emprunteur. Le remboursement des emprunts relatifs à l’achat du logement représente 30 % en moyenne des revenus d’un ménage. Pour les foyers bénéficiant d’un crédit immobilier (31 % des foyers), l’assurance emprunteur représente une part importante de ces charges financières (de 30 à 50 % du coût du crédit). Les enquêteurs de la DGCCRF ont contrôlé principalement les sièges sociaux nationaux et régionaux des établissements, ainsi que leur site internet.

Ils ont analysé des contrats de prêts immobiliers à taux fixe et, s’agissant de l’assurance emprunteur, l’information sur la liberté de choix ainsi que des dossiers de demande de substitution d’assurance reçus par le prêteur (dossiers considérés comme incomplets, dossiers refusés, dossiers ayant donné lieu à une contre-proposition commerciale).

Leur travail montre que, de manière générale, la réglementation visant à protéger les emprunteurs durant la phase d’exécution des contrats de prêt immobilier est bien mise en œuvre par les professionnels.

Cependant, quelques clauses abusives ont été relevées dans certains contrats. Par exemple une clause imposant à l'emprunteur de rembourser certains frais sans justifier leur nécessité ou leur montant (tel que le paiement de frais d'actes et de gestion dans le cadre des opérations susceptibles d'intervenir durant l'exécution du contrat de crédit immobilier, sans référence au montant de ces frais ni autres précisions), une clause de nature à limiter les moyens de preuve à la disposition du consommateur (par exemple, empêcher l’emprunteur d’évoquer les constatations recueillies par le médiateur).

Des clauses illicites ont également été constatées, telles que l’interdiction pour le client d’effectuer une demande de substitution d’assurance-emprunteur lorsque cette demande intervient après les douze premiers mois du contrat de prêt immobilier, ou la subordination de l’octroi du prêt à la souscription à l’assurance-emprunteur de groupe. Concernant les assurances emprunteurs, l’anomalie la plus fréquente est l’imprécision de l’information sur les pièces à fournir pour changer d’assurance ne permettant pas de traiter le dossier ou complexifiant l’opération dans le but de retenir le client.

A l’issue de cette enquête, douze avertissements, cinq injonctions et deux procès-verbaux pénaux ont été dressés.

Jean-Michel Chevalier

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